2026年4月8日，深圳市委金融办牵头组建的投融资金融顾问团正式授聘签约，首批12家顶尖金融机构集结入列，瞄准82个重点项目开展精准纾困。这并非简单的“输血式”救助，而是一场重构房地产风险化解逻辑、构建“政府 — 金融机构 — 企业” 三方协同新生态的重要变革，在行业转向存量提质发展的关键节点，深圳此举对全国房地产风险化解与投融资机制重构具有重要示范意义。
一、背景：深圳房地产市场的结构性矛盾
深圳房地产市场呈现鲜明的分化特征，存量时代的供需矛盾与投融资痛点，亟须金融工具与服务模式升级。
1. 城市更新投融资需求迫切，长周期项目亟须金融适配
城市更新是深圳住房供应与城市发展的核心抓手。截至2026年2月，深圳市城市更新计划项目总量超1000个。这类项目具有投资规模大、实施周期长、利益主体多元的特征，与传统房地产开发贷款“短周期、强抵押、快回流”的风险偏好存在明显错配。
2026年，深圳市计划推进104个重点攻坚城市更新项目，总投资达1680亿元。截至2026年3月，已有34个重点城市更新项目重启建设，包括莱英花园、康佳集团总部等标志性项目，但仍有近三分之二项目处于专规批复、实施主体公示阶段，资金衔接不畅、融资工具单一等问题制约项目推进效率。同时，截至2026年2月底，深圳市已批规划项目平均土地移交率达40.3%，意味着开发商需无偿移交近一半土地用于公共配套，进一步压缩项目收益空间，加剧资金筹措难度。
2. 风险处置进入深水区，单一机构难以系统破局
深圳是房地产风险复杂度最高、处置难度最大的城市之一。近年来，龙光、益田、华南城等本土房企相继出现债务违约、破产重整等问题。当前，仍有不少房地产项目面临债务结构复杂、债权主体分散、资产盘活难度大等问题。单一金融机构受限于业务边界、风险管控要求，难以独立完成债务梳理、资金监管、重整盘活等全流程操作，容易出现“协调成本高、处置周期长、资金精准投放难”等痛点，甚至可能导致局部风险扩散，影响市场预期。
3. 市场复苏动能不足，存量与结构矛盾凸显
2026年第一季度，深圳楼市呈现“环比反弹、同比走弱”的分化格局，新房、二手房成交量分别为6707套、12691套，同比分别下跌43%、11%，清明假期市场虽出现阶段性升温信号，但短期热度能否转化为趋势性复苏，仍有待进一步确认。库存方面，截至3月底，深圳一手住宅库存量为26182套，按近12个月月均成交计算，去化周期长达20个月，库存压力较去年明显加大。土地市场亦表现低迷，一季度深圳各类用地出让金仅16.24亿元，同比下降59.91%；成交楼面均价同比暴跌63.35%；平均溢价率较去年同期下降39.63个百分点。住宅用地推出与成交面积同比分别下降69.3%和62.57%，民企拿地意愿整体低迷。
二、机制创新：搭建常态化、系统化的金融服务体系 1. 12家机构强强联合，构建 “政策 + 商行 + AMC + 投行” 全金融阵容
顾问团首批集结的12家头部金融机构，构建起“政策性银行+商业银行+AMC+头部券商”的全方位、多层次纾困阵容，实现资源互补、功能协同，全面覆盖房地产纾困全流程、各环节需求。其中，政策性银行以国开行、进出口行、农发行深圳分行为核心，重点提供低成本、长期限的政策性资金支持；商业银行涵盖农行、中行、建行等6家主流机构，充分发挥信贷投放主渠道优势，重点推动存量贷款进行优化重组，切实减轻房企债务压力；AMC与头部券商则以东方资产深圳分公司、中信证券、中金公司（601995）为代表，专注于不良资产处置、债务重组及资本运作。
2. “1+N+闭环”，实现项目全周期精准服务
顾问团创新采用“1+N”团队架构，以1家牵头机构为核心，协同N家不同类型金融机构组建专业顾问小组，深入深圳各区项目一线开展调研对接，有效规避单一机构专业能力局限、服务覆盖不全的问题。同时，构建“日常对接+定期巡诊+重大项目联动”的闭环服务机制：日常安排专人定点对接房企与项目方，每周常态化收集纾困需求清单、梳理痛点难点；每月开展1次“金融巡诊”，组织专业团队深入项目现场排查风险隐患、定制个性化纾困方案；针对重大出险项目，专门成立专项工作组，实行“一事一议、急事急办”，全力加快纾困进程。
3. 聚焦四大重点领域，实现纾困资源的精准滴灌
顾问团聚焦四大核心服务领域，其中房地产项目纾困被列为首要任务，同时覆盖专项债及债贷联动、国有资产盘活及国企发债、新型政策性金融工具三大领域，实现纾困资源的精准滴灌。
其中，在房地产纾困领域，顾问团针对城市更新项目债权债务隔离、资金监管“后进先出”原则等实操难题，提出股权隔离、司法重整等风险化解路径。在专项债及债贷联动领域，重点探讨“债贷组合”“肥瘦搭配”等创新模式，推动金融机构深度参与专项债项目储备谋划与全周期资金保障。在国有资产盘活及国企发债领域，围绕REITs、ABS、CMBS等金融工具应用，探讨低效闲置资产盘活、特许经营权证券化等解决方案。在新型政策性金融工具领域，系统解读政策背景、适用范围与支持领域，详细介绍实操要点与注意事项，为项目申报提供专业指引。
三、信号意义：房地产金融支持走向“精准化、协同化”
深圳组建投融资金融顾问团，不仅是地方金融机制的创新，更折射出全国房地产金融政策思路的深刻变革，释放出重要信号。
1. 金融支持从 “大水漫灌” 转向 “精准诊疗”
近年来，全国层面持续强调支持房地产合理融资需求，但实操层面面临“风险识别难、协同效率低”等问题。深圳以专业顾问团模式，聚焦82个重点项目，针对房地产纾困、城市更新、存量盘活等具体领域提供“一企一策、一项一策”的全流程服务，避免资金低效投放，体现出“精准、审慎、市场化”的调控思路。未来房地产金融支持将更注重“靶向施策”，根据不同项目、不同区域的实际需求配置金融资源，提升资金使用效率。
2. 风险处置从 “被动应对” 转向 “主动系统治理”
过去，房地产风险多以单个机构、单个项目分散处置，容易出现“各自为战、效率低下”的问题。此次顾问团通过多机构联合，实现从债务梳理、融资接续到资产盘活的全链条服务，推动风险处置由“事后救火”转向“事前预防、系统化解”。这种协同模式不仅能缩短处置周期、降低处置成本，更能有效防范局部风险扩散，维护市场稳定。
3. 行业发展从 “政策刺激” 转向 “生态重塑”
深圳此项举措本质上是优化房地产投融资生态，而非短期刺激市场交易。通过构建“政府引导、金融机构主导、企业参与”的协同机制，完善投融资渠道、丰富金融工具、提升服务效率，为房地产行业转型发展提供制度保障，也为其他城市提供了可复制、可借鉴的房地产风险化解样本。
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